부동산경매 할 때 알아두면 좋은 것들
부동산 경매를 공부하다 보면 정말 다양한 강의와 유튜브 강의를 만날수 있습니다.
저도 처음에 많은 혼란이 있었고 우왕좌왕하였습니다.
저의 경우 실무에 몸담고 있었기 때문에 체감 속도와 학습 속도가 굉장히 빨랐습니다.
실제 부동산을 낙찰을 받아야 하고 임장을 가야했으며 법원에서 행정 담당 공무원분들을 직접 만나야했습니다. 그래서 실무와 함께 경매 관련 책들을 많이 구입해보았습니다.
경매 트렌드를 알기위해 저또한 유튜브도 꾸준히 시청중에 있습니다.
개인적으로 추천드리는 유튜브 경매 대마왕입니다. 아래 링크 공유드리겠습니다.
부동산 경매는 꾸준히 스터디를 해야합니다. 임대차 법이 변하기도하고 임차인과의 관계 등등 관련 법들이 계속 개정되기 때문입니다. 그러한 변화과정에서 제가 얻은 방법들을 정리하여 풀어봅니다.
경매 물건을 검색하다 보면 [안전한] 부동산 물건과 [좋은] 물건 그리고 [위험한] 부동산 물건이 있습니다.
아래 세 가지 경우를 잘 참고하셨으면 좋겠습니다. 이 기준을 가지고 물건을 찾으셨으면 좋겠습니다. 모든 매물을 검색하기는 하지만 실제 임장과 권리분석을 하는것은 몇 개 되지 않습니다. 매물만 1000개가 넘기때문에 알짜배기만 추리는 능력이 중요합니다. 그렇게 추리고 추려서 경매장에 입찰하러가도 최고가격을 쓴 사람이 입찰이 되는 것입니다. (사실상 법원 경매는 정말 많은 에너지가 들어가는 것 같습니다.)
부동산 경매의 세가지 분류
안전한 부동산 경매
[내가 투자한 비용과 시간을 최소화 하는 것]입니다.
좀 더 쉽게 설명하면 2억짜리 오피스텔을 낙찰받았습니다.
3~5개월 이내에 명도를 끝냅니다. 집수리와 화장실 부엌을 수리합니다.
좋은 공인중개사를 찾아 새로운 세입자를 찾아 월세를 계약하거나 전세를 내줘 투자금을 회수하는 것입니다. 즉 부동산 캐쉬플로우를 만듭니다.
좋은 부동산 경매
2억에 투자를하여 1억의 이득 (혹은 그 이상)이 나는 것입니다. 3억에 파는 것일 수도 있을 것이고 다른 방법을 통해 투자금보다 많은 금액을 회수하는 방법입니다.
위험한 경매
부동산경매에서는 위험한 권리가 껴있는 물건은 가급적 피하시기를 추천드립니다.
투자한 비용을 잃거나 장기전의 소송을 하는 것입니다. (소유가등,공장 유치권,분묘기지권 등등)
입찰 전에 정보를 충분히 입수하지 않고 감정적으로 급하게 낙찰받아 문제점을 발견할 때가 많습니다.
흔히 돈이 묶이거나 입찰금 10%를 포기해야 할 때가 있는데 이런 케이스는 위험한 경매에 해당한다고 보시겠습니다.
위험한 경매는 크게 차익을 볼 수도 있겠습니다만은 기존 세입자와 심한 갈등을 하거나 싸움, 화재 등등 낙찰받은 부동산이 부서져 원상복구에 많은 에너지가 들어갈 수도 있습니다.
스스로의 법적인 지식이 뛰어나다 하더라도 소송은 무조건 장기전으로 가는 것이기에 피하시기를 권해드립니다.
만약 법적인 대응이 기존 세입자가 더 잘하게 되면 투자비용에 대한 이자 부담과 시간에 대한 피해는 고스란히 [낙찰자]가 떠안습니다.
좀 더 구체적으로 상가,토지,오피스텔,아파트를 예시로 들어 설명해 보겠습니다.
[상가 부동산 경매]
- Good
상가를 시세대로 낙찰받으면 손해를 본 것 같지만 실제로는 이득을 볼 수 있습니다. 상가는 월세가 고정적이고 어떤 업체가 들어오느냐에 따라 상황이 달라집니다.
기존의 사무실을 순대국밥집으로 바꿔 장사하면 더 큰 이윤을 남길 수도 있습니다. 무엇보다 상가 경매의 가장 큰 이득은 [모든 권리금]이 없어지는 것입니다. 그렇기 때문에 가게를 새로 오픈하려는 사람들에게는 매우 좋은 조건이며 월세 또한 올려 받을 수 있습니다.
- Bad
너무 오래된 상가 혹은 임장을 제대로 하지 않아 시설 수리 비용(난방수리, 천정누수, 전기누전)등등의 문제가 많아 비용이 더 들거나 위치 자체가 공실이 너무 많은 지역은 좋은 물건으로 추천하기 어렵습니다.
가끔 보면 변방의 상가를 싸게 받아 [자신만의 유토피아]를 만들 생각을 하신다면 부동산 경매보다 그냥 월세로 들어가서 6개월만 사용해 보시라고 말씀드리고 싶습니다.
[토지 경매]
- Good
도로에 인접하여 접근이 용이하고 용도변경이 가능한 토지, 활용범위가 넓고 모양이 반듯하여 건물을 지어도 문제가 되지 않는 토지입니다. 토지는 가치가 무한하나 그 개발의 시기도 무한히(?) 돌아오지 않기에 긴 시간이 필요합니다.
오늘 샀는데 다음 달에 도로가 갑자기 나기로 결정 나는 케이스는 그렇게 많지 않습니다. 토지 보상이 예정된 경매 물건이라면 입찰자가 수십 명이 될 가능성이 높습니다.
- Bad
묘지가 있는 토지, 즉 분묘기지권이 설정되어 있는 토지입니다.
가끔 어떤 분들 보면 묘가 있는 산을 싸게 성묘를 못 가도록 펜스를 땅에 박아 치는 분들을 심심찮게 볼 수 있습니다. 그렇게 묘주인들과 실랑이를 하여 되파는 방식으로 돈을 법니다.
집이 서울인데 강원도 산골짜기까지 가서 펜스를 칠 정도의 열정이라면 다른 방법으로도 충분히 수익을 올리실 수 있다고 생각합니다. 분묘기지권으로 해봐야 1~2천만 원 버는 겁니다.
부동산을 올바르게 투자하면 1~2억을 회수할 수 있다는 점 꼭 기억 바랍니다.
[오피스텔 경매]
- Good
전철 혹은 대중교통과 접근이 용이하고 젊은 층의 수요가 풍부한 위치에 있으며 공실의 위험이 적음.
관리비가 합리적이며 좋은 공인중개사가 근접해 있음. 오피스텔은 상대적으로 명도가 쉽기 때문에 초보자도 쉽게 할 수 있는 부동산 투자 임
- Bad
건물이 노후하여 시설관리비가 많이 나오며 바닥이 기울어지거나 어지러움증이 생기는 물건.
관리 직원이 많고 주차 시설 등등 집주인이 들여야 하는 비용이 많은 물건. 중앙난방으로 되어 있어 저녁 7시 전에 모든 난방이 끊기는 오피스텔은 상대적으로 수요가 적음.
[아파트 경매]
- Good
주택 및 아파트는 주변 학교 시설을 꼭 확인해야 하며 위험 시설의 존재 여부가 중요함. 아파트의 실 사용자는 40~50대의 가족 집단이기 때문.
가족 집단이 필요로 하는 시설이 많이 있을수록 회수되는 보상이 높음. 아파트의 경우 높은 층, 중간층, 낮은 층 등등 층별로 수요가 분명하기 때문에 낙찰을 받아도 활용가치가 높음. 특히 학군이 좋을수록 수요층이 강하게 존재함.
- Bad
100세대 정도의 적은 가구가 있는 아파트의 경우 대장아파트보다 가격이 오르지 못하며 관리비가 높게 나오기 때문에 추천하는 편은 아님
네이버 경매에서도 무료로 물건들을 확인 할수 있으니 참고하세요.
<추가로..>
저는 명도 소송과 새로운 세입자를 들이는 시간을 최대한 줄일 수 있는 부동산을 낙찰받으려 합니다.
말도 안 되는 금액으로 적게 낙찰받아 기존 세입자와 전쟁을 하는 것은 정말 미련한 방법이라고 생각합니다.
실제로 별것도 아닌 일에 1년이나 법원에 판사 만나러 다녔는데 정말 귀찮았습니다.
세입자를 울리면서 내쫓으면 그에 대한 [화]는 결국 나에게 돌아오게 됩니다.
합법적인 방법과 최저 금액으로 명도 하는 방법을 스스로 깨우치는 것이 가장 좋을 것 같습니다.
다음포스팅 부동산 경매 초보들이 알아야 하는 것들
