부동산 경매란?
채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 받기 위해 법원에 신청해서 진행되는 절차입니다.
이 과정에서 발생하는 수익금을 배당받는 방식이며, 입찰 시 보증금 10%를 납부해야하기 때문에 신중하게 접근해야 합니다.
서울의 경우 100%/80%/64% 순으로 20%씩 떨어집니다.
최근 정부에서는 다주택자 규제 정책을 발표하면서 많은 사람들이 관심을 가지고 있지만 아직까지는 위험부담이 큰 투자 방법이기도 합니다.
부동산 경매 투자시 주의사항은 어떤것이 있나요?
가장 먼저 물건 분석 및 권리분석을 해야합니다. 부동산 경매 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 있는지 파악하려면 등기부등본상 말소기준권리를 찾아야하는데요.
예를 들어 근저당권 설정일자가 2018년 1월 15일이라면 이후에 설정된 권리는 모두 소멸됩니다.
또한 임차인 현황조사서는 매각물건명세서상의 내용과 일치하는지 반드시 확인해야하며, 전입세대열람원을 발급받아 실제 거주자와 비교하면 됩니다.
마지막으로 현장 조사를 통해 주변 시세나 환경 등을 꼼꼼히 살펴봐야 하며, 명도 협상 역시 신경써야겠죠?
부동산 경매 절차는 어떻게 되나요?
입찰 준비->매각공고->낙찰->잔금납부->소유권이전등기 촉탁신청->명도 순으로 진행됩니다.
우선 해당 지역 관할법원에 가서 입찰표를 작성하고 제출하면 되는데요, 이때 최저매각가격의 10% 금액을 보증금으로 내야합니다.(10퍼센트 이상 내셔도 상관없습니다. 낙찰되면 그 금액에서 차감됨, 하지만 보통 10%금액을 수표로 냅니다. 현장에서 바꾸는 것은 거의 없다고 보시면 됩니다)
만약 최고가매수신고인(최고 금액을 제출할 사람)으로 선정된다면 잔금을 납부하고 소유권이전등기촉탁신청을 하면 모든 경매가 끝나게 됩니다. 명도는 인도명령제도를 이용하거나 협의를 통해 해결가능합니다.
이렇게 어려운만큼 고수익을 낼 수 있는 재테크 수단이지만 그만큼 리스크도 크기 때문에 충분한 공부와 경험이 있어야 해요.
특히 생초보라면 더욱더 조심해야합니다. 입찰금을 날릴수 있습니다.
부동산 경매란 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 채권자가 법원에 의뢰하여 강제로 매각하게 하는 제도입니다.
이 과정에서 발생하는 수익금을 채권자에게 배당함으로써 빚을 청산하도록 도와주는 제도로써 국가기관인 법원이 주관하기 때문에 비교적 안전하다는 장점이 있습니다.
또한 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 점과 대출규제로부터 자유롭다는 점도 큰 메리트라고 할 수 있습니다.
하지만 권리분석 등 복잡한 절차들이 존재하며 낙찰 후 명도과정에서 어려움을 겪을 수 있고 입찰 보증금을 날릴 위험성도 있으므로 주의해야 합니다.
경매 투자 시 유의사항은 어떤것이 있을까요?
요즘의 부동산 경매는 상당히 과열되어 감정평가액 100% 이상으로도 많이 낙찰됩니다.(대출 혹은 법인 투자자들이 있기 때문입니다.)
최근 아파트값이 급등하면서 감정평가액 대비 낙찰가율이 110%~120%까지도 치솟고 있지만 실제 매매시세보다는 여전히 저렴하므로 유찰횟수가 많은 물건일수록 유리합니다.
다음으로 임차인 현황조사시 폐문부재나 점유관계 미상이라는 문구가 있다면 반드시 현장답사를 해야합니다.
특히 전입세대열람내역상 소유자와 다른 이름이 기재되어있다면 위장임차인일 확률이 높으므로 각별히 주의해야 합니다.
마지막으로 말소기준권리(근저당권, 가압류) 이후 설정된 권리는 소멸되므로 인수되는 권리가 있는지 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
인수되는 권리라고 하면 세입자에게 물어줘야 하는 금액입니다.
*부동산 경매 물건 검색을 위한 다른 포스팅을 올렸으니 읽어보시기 바랍니다
[부동산]투자가치가 있는 경매를 검색하는 3가지 기준
일반매매와의 부동산 경매의 차이점은 무엇인가요?
가장 큰 차이점은 역시 저렴한 가격입니다. 급매 가격보다도 부동산 경매로 사면 싸게 구입할 수 있으며 (여기서 싸다는 의미는 가격적인면 만을 말하는것이 아니라 상간 권리금 등등 많은 것들을 내포하고 있습니다)
주택담보대출 규제에서도 비교적 자유롭습니다. 다만 대항력있는 임차인이 거주중이라면 보증금을 물어줘야 하므로 오히려 손해를 볼수도 있습니다.
그리고 잔금납부기한이 짧다는 단점이 있습니다. 통상 60일 이내에 납부해야 하며 만약 기한내 미납시 연체이자 및 재매각절차 진행비용등 불이익이 생기므로 자금계획을 철저히 세워야 합니다.
[경락대출]이란 무엇인가요?
말 그대로 “부동산 경매” 를 통해 부동산을 낙찰받은 사람에게 해주는 대출이에요. 쉽게 말해서 은행에서 돈을 빌려주고 나중에 이자와 원금을 받는 방식이죠.
다만 다른 대출과 달리 담보물인 부동산 자체만을 보고 대출을 해주기 때문에 신용등급 등 개인의 조건보다는 부동산의 가치나 감정평가액등을 고려해서 대출한도가 정해지는 편이랍니다.(방빼기 때문에 방이 많을수록 좋습니다)
일반 주택담보대출과 어떤 차이가 있나요?
보통 우리가 알고있는 주택담보대출은 매매시에만 이용가능하지만, 부동산 경매를 통해 취득한 자산은 경락대출을 통해 담보 대출을 받을 수 있습니다.
기존주택을 처분하면서 새로운 주택을 구입하거나, 신규분양아파트 잔금납부시에 활용할 수 있다는 점이 차이점이자 장점이라 할 수 있어요. 또한 최근 정부에서는 가계부채 증가를 막기 위해 규제를 강화하고 있지만, 경락대출은 이러한 규제대상에서도 제외되어있다는 점도 참고하세요! (하지만 이 부분은 정부 규제가 계속 바뀌면서 부동산 경매에도 대출 영향이 있다는 것을 꼭 인지하시기 바랍니다)
어떤 경우에 경락대출을 받을 수 있나요?
우선 위에서 말씀드린것처럼 아파트 분양잔금 및 입주자금 마련 시 유용하게 쓰일 수 있고, 기존 보유중인 주택을 처분하면서 이사갈때도 쓸 수 있어요. 이외에도 사업자금마련(사업장 운영비), 생활안정자금 목적으로도 신청할 수 있답니다.
최근 몇 년간 집값이 폭등하면서 내집마련하기가 점점 어려워지고 있죠. 이럴땐 조금이라도 저렴하게 살 수 있는 부동산 경매를 통해서 내집마련 하는건 어떨까요? 특히 올해부터는 다주택자 양도세 중과제도가 시행되면서 더욱 많은 관심을 받고있어요. 하지만 그만큼 경쟁률도 치열해져서 원하는 물건을 얻기 위해서는 철저한 준비가 필요하답니다.
부동산 경매란 채무자가 돈을 갚지 않을 때 채권자가 법원에 신청해서 진행되는 강제집행 절차입니다. 쉽게 말해서 내가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 국가기관인 법원에게 도움을 요청하는 거죠. 이 과정에서 낙찰자는 소유권을 이전받고, 임차인은 보증금을 배당받게 됩니다. 하지만 간혹가다 예상치 못한 상황들이 발생하기도 하는데요. 대표적인 예가 점유자와의 갈등입니다. 그래서 이번 시간에는 부동산 경매 시 자주 발생하는 문제 중 하나인 명도소송에 대해 알아보겠습니다.
부동산 경매에서는 임차인(세입자)과 관련된 권리분석이 매우 중요한데요. 특히 대항력있는 선순위임차인이라면 낙찰자가 인수해야하기 때문에 더욱 주의깊게 살펴봐야 합니다. 이번 시간에는 이 중에서도 배당요구를 하지 않은 선순위임차인에 대해 알아볼게요.
배당요구란 무엇인가요?
경매절차에서 이해관계인들이 자신의 권리를 주장하며 법원에 신청하는 행위를 말합니다. 이때 요구되는 권리는 채권자로서의 권리 또는 물권자로서의 권리입니다. 즉, 돈을 빌려준 사람으로서 받을 돈이 있다는 것을 증명하거나 물건을 가진 사람으로서 내 물건을 돌려달라는 요청을 하는 것이죠.
왜 배당요구를 해야하나요?
권리분석 시 말소기준권리 이후에 전입신고를 한 임차인은 보증금을 보호받지 못합니다. 하지만 예외적으로 전세권설정등기를 했다면 순위에 상관없이 최우선변제 대상이 됩니다. 그러나 이러한 경우라도 확정일자를 받지 않았다면 우선변제대상이 되지 않습니다. 따라서 반드시 등기부등본상 근저당 등 설정일을 확인하고 해당 날짜 이전에 임대차계약을 체결했다면 주민센터나 인터넷 민원24시에서 확정일자를 받아야 합니다.
명도소송이란 무엇인가요?
명도소송이란 낙찰 받은 매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 불구하고 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 제기하는 소송입니다. 즉, 건물 또는 토지를 무단으로 점유하고 있는 자를 상대로 해당 부동산을 넘겨달라는 취지의 소송이죠. 그렇다면 왜 이러한 일이 발생할까요? 여러 가지 원인이 있겠지만 주로 임대차계약 종료 후 임대인이 임차인에게 퇴거를 요구했으나 이를 거부하거나, 경매절차에서 낙찰받은 자가 기존 점유자에게 부동산의 인도를 요구하였으나 이를 거부하는 경우 등이 있습니다.
명도소송 기간은 얼마나 걸리나요?
일반적으로 명도소송은 6개월~1년 정도 소요됩니다. 다만 사안에 따라 달라질 수 있고, 상대방이 항소한다면 2심, 3심까지 갈 수 있으므로 더욱 길어질 수 있죠. 따라서 명도소송을 고려하고 있다면 최대한 빨리 준비하시는 게 좋습니다.
명도소송 방법은 어떻게 되나요?
명도소송은 크게 두 가지 방법으로 진행되는데요. 먼저 첫 번째로는 ‘점유이전금지가처분’이라는 보전처분을 하는 것입니다. 가처분이란 금전채권 이외의 권리나 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 집행보전제도로서, 다툼의 대상에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하기 위한 가처분으로 나뉩니다. 이때 전자를 본안소송이라 하고 후자를 임시지위를 정하는 가처분이라고 하죠. 그리고 앞서 말씀드린 바와 같이 명도소송은 당사자 간의 분쟁을 해결하기 위한 민사소송이므로 반드시 사전에 점유이전금지가처분을 해야 합니다. 만약 그렇지 않으면 승소하더라도 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 제기해야 하는 불상사가 생길 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
두 번째로는 소장을 접수하는 것입니다. 원고(임차인)는 피고(임대인) 주소지 관할 법원에 소장을 제출하면 되는데요. 이후 법원에서는 변론기일을 지정하게 되고, 1회 이상의 변론기일을 거쳐 판결을 선고하게 됩니다. 단, 위 내용은 일반적인 사항이고 구체적인 사건마다 조금씩 다를 수 있다는 점 참고하시기 바랍니다.
지금까지 명도소송에 대해 알아보았습니다. 최근 들어 부동산 시장이 과열되면서 많은 분들이 부동산 경매에 관심을 갖고 계신데요. 그러다 보니 자연스럽게 명도소송 관련 문의도 많아지고 있습니다. 물론 원만하게 협의가 되면 좋겠지만 쉽지 않은 경우라면 부득이하게 명도소송을 진행해야 하겠죠. 그럴 때일수록 철저한 준비만이 여러분의 소중한 재산을 지킬 수 있는 지름길임을 명심하시기 바랍니다.
법원경매에서 유치권이란?
유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해서 받을 돈이 있으니 못받은 돈을 다 받을 때까지 해당 물건을 가지고 있겠다는 의미입니다.
유치권 성립요건은 어떻게 될까?
유치권성립요건은 크게 4가지로 나눌 수 있습니다. 1.타인소유의 물건 2.채권과 목적물 사이의 견련관계 3.변제기 도래 4.점유 입니다. 이 네가지 요건중 한가지라도 충족되지 않으면 유치권은 성립하지 않습니다.대부분 점유에서 유치권이 깨진답니다.
유치권 소멸사유는 어떤것들이 있나요?
유치권소멸사유로는 첫째, 채무자의 소멸청구 둘째, 다른 담보의 제공 셋째, 점유의 상실 넷째, 유치권자의 파산 등이 있습니다. 하지만 위 사유 이외에도 다양한 원인으로 인해 유치권은 소멸될 수 있으므로 주의해야합니다.
유치권 신고내역 보는 방법은?
해당 법원 사이트에 접속하셔서 (타경)사건번호를 입력하면 상세정보 조회가 가능합니다. 이때 매각물건명세서상 비고란에 유치권신고 내역이 기재되어있습니다. 또한 현황조사서 상에도 유치권관련 내용이 기재되어있으니 참고하시기 바랍니다.
경매물건 검색 시 유치권 신고가 되어 있으면 무조건 피해야 할까요?
일반적으로 유치권이 신고되어 있다면 해당 물건 입찰을 포기하는 사람들이 많습니다. 그러나 유치권 성립요건을 충족하는지 꼼꼼히 따져보면 의외로 쉽게 해결되는 경우도 있습니다. 따라서 유치권 관련 문제가 있는 물건이라 하더라도 섣불리 판단해서는 안됩니다.
유치권 행사중인 건물이라도 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하나요?
임차인이 임대인 소유의 건물에 대해 유익비나 필요비를 지출한 경우라면 임대차 종료 시 상환청구권을 갖게 되고, 이를 근거로 유치권을 주장할 수 있습니다. 하지만 법원 판례에 따르면 “건물 자체의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용”만을 유익비로 인정하고 있고, “임대차계약 존속 중 당사자 일방이 상대방에게 지출한 비용”은 필요비로 인정하지 않고 있다. 즉, 이미 완성된 건물에 대한 증·개축비용은 유익비로 인정되지 않는다. 또한 목적물 보존을 위한 수리비는 필요비로 인정되지 않는다.
유치권자는 경락인에게 대항할 수 있나요?
유치권은 법정담보물권이므로 등기 없이도 효력이 발생하며, 물권으로서 제3자에게도 효력이 미친다. 다만, 유치권자는 채무자(소유자) 및 경락인 이외의 제3자에게는 직접 자기 채권의 변제를 청구할 수 없다. 그리고 유치권자는 자신의 채권을 변제받기 위해서는 유치물을 경매신청하거나 간이변제충당절차를 이용하여야 한다.
유익비는 무엇인가요?
유익비는 물건의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용입니다. 예를 들어 건물의 방수공사나 인테리어 공사 등이 해당될 수 있습니다. 이러한 유익비는 유치권과 밀접한 관련이 있어서 주의해서 살펴보아야 합니다.
그렇다면 유익비와 유치권은 어떤 관계가 있나요?
위에서 설명드린 바와 같이 유익비는 물건의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용이므로, 만약 임차인이 자신의 영업을 위해 지출한 비용이라면 임대차 종료 시 임대인에게 청구할 수 있고, 이때 발생한 금액은 유익비로서 유치권 행사 대상이 됩니다. 따라서 입찰자는 낙찰 후 인수되는 부담이 있는지 여부를 판단하기 위해서 반드시 현장조사를 해야 하고, 특히 상가건물의 경우 내부시설 및 집기류 현황 파악뿐만 아니라 원상회복 의무 범위까지도 조사해야 합니다.
경매물건명세서 상 ‘임차인 000로부터 유익비 금 1,000만원을 위하여 유치권 신고 있음’이라는 문구가 기재되어 있다면, 추후 매각대금 납부 시 이를 감안하여 입찰금액을 산정해야 합니다. 그리고 위 사례처럼 실제로는 유익비 상환청구권으로서 유치권 주장을 하는 경우보다는 대부분 허위 유치권이거나 진정한 유치권이라 하더라도 상당한 명도저항이 예상되므로 입찰 참여시 각별히 주의해야 합니다.
